加拿大地产市场经历了魔幻的一年，年初近乎疯狂的市场，随着央行的急剧加息，市场也迅速从热转冷，且价格比年初有了较大的回落。

针对目前房产市场的情况，我们与学术界、楼花市场、私募股权和智囊团的五位专家进行了交谈，以了解当下的市场。

当房地产市场像这样停滞或下跌时会发生什么？

威廉·斯特兰奇 (William Strange) 是罗特曼学院的经济分析和政策教授、城市经济学杂志的编辑以及美国房地产和城市经济学协会的前任主席。

他认为不会出现房地产泡沫破灭的情况

"有几个原因说明这可能不会像 2008 年在美国那样的糟糕。[房地产泡沫破灭了吗？]我不准备就我们所看到的说那么多。就像我们迄今为止看到的各种价格回调一样，仍然没有让我们回到 COVID 之前。所以很难看到房市破灭。"

"我在多伦多住了 20 年，自从我来这里以来，每次市场出现一点小问题。人们就说：“哦，繁荣已经过去，价格会更实惠。”。然后多年来一直被拒之门外的人都会冲回市场，因为买房需求太旺盛了。我认为市场已经强劲了这么久，我还没准备好说 [泡沫已经破灭]。”

Debbie Cosic 是 In2ition 的首席执行官兼创始人，In2ition 是一家房地产经纪公司，专门为开发商和建筑商提供销售和营销服务。

她认为她没有被市场吓到

“二手房销售是一种不同的市场，我不是转售专家。所以我当然不会发表评论。但在楼花的世界里，我们的销售仍然稳定，数字不会说谎。"

这在很大程度上是一个“回归正常”的市场。有一些很棒的交易，我认为明智的买家正在利用这一点。我的意思是，我们刚刚在皮克林推出了 The Grand，我们在三周内售出了 50%，这在这个市场上是不可思议的。我们并没有倾销价格，我们一直在做的只是提供更多的激励措施。我相信明年将是同样的事情：回归常态、激励和利率水平化之年。

但同样，我们并不过分关注楼花市场利率，因为我们正在出售期货。我们在低层建筑上销售两年，在高层建筑上我们最多销售六年。我们知道利率不会一直这么高。

在我的职业生涯中，我经历过三次市场低迷，但它们并没有吓到我们。

Karen Chapple 是多伦多大学城市学院的教授兼主任，也是加州大学伯克利分校城市与区域规划专业的名誉教授。

她说，价格调整可以将购买力从中产阶级转到首次买家

“接下来人们不会将他们的房子投放市场，因为他们赚不到那么多，所以他们还不如等待。因此，接下来发生的事情是租赁市场变得非常拥挤，因此租金不断上涨。我们在该地区建造新出租屋方面做得不好。因此，短期内租赁市场将继续承受很大压力。

另一方面，我们确实有一些房价下降，估计下降幅度可能高达 25%。由于负担能力危机，我们实际上可能需要更多价格调整，但 25% 对于引入一些首次购房者来说还有很长的路要走。”

Josh Lerner 是 Harbour Equity 的高级副总裁，该公司筹集投资者资金并向开发商提供股本。

他认为未来不会出现崩盘，并预测租金会高到足以促使人们重新购买

“这是一个有趣的时刻。而且我认为一些市场比其他市场下降得更多，一些在 COVID 中非常疯狂的三级市场遭受的损失可能超过核心 416。”

"市场是动态的，它必须找到平衡点。我不认为会大幅下降，因为它们不能仅从成本和通胀的角度来看。”

"听着，每年有40万或50万新移民进入加拿大。你现在看到了，由于利率高，人们没有资格获得抵押贷款，所以他们在租房，且租金上涨。"

"在某些时候，这种平衡会回到这样的状态，‘嘿，对我来说，抵押贷款比租房便宜。’这就是市场互动的方式。在某种程度上，这是每个人都必须进行的计算：‘对我来说，租房还是买房更有意义？’”

Paul Kershaw 是不列颠哥伦比亚大学人口与公共卫生学院的副教授，也是 Generation Squeeze 的创始人，Generation Squeeze 是一家为世代公平提供研究和宣传的智囊团。

他们最近的报告表示应该为房价调整感到高兴

“我们鼓励加拿大人为价格调整而感到高兴，因为很多很多媒体，都会谈论当房价没有上涨时房地产市场疲软 ，这绝对表明我们正在考虑将住房作为一种投资策略，因为如果我们认为住房应该是一个可以称之为家的地方，那么当房价停滞甚至适度下跌时，市场会更健康，这是我认为应该感到高兴的地方。”

如果你认为市场处于泡沫中，那么我们所看到的只是其中的一个针孔，一点点空气正在逸出。但是没有证据表明它正在破裂，只是需要时间稳定下来

对明年有什么预测？

In2ition 的 Cosic 预计销售市场将回归健康，为买家在楼花市场提供更多时间和选择：

“我预计2023 年是常态化的一年，回归到久经考验的旧销售方式。一周卖出五个，我们会很兴奋。不像我们以前那样在周末卖掉 500 套。所以我们有正常的销售，这对公众来说是件好事，因为他们实际上可以进入销售办公室并花一些时间与代理商一起商量。然后他们可以在第二天回来购买仍然在那里的单元。 而之前的市场你需要在接下来的 10 分钟内做出决定，不然你就会失去这个单位。

我认为这将是激励的一年，我们将看到来自开发商的持续激励。我们已经看到了一些，延期存款、小额存款以及免维护 。我们正在回到过去在各种市场上为我们工作的可靠的东西。

我认为利率不会全年保持高位。我们知道 2025 年将举行联邦大选，他们需要为此做好经济准备。

Harbour Equity 的 Lerner 表示，随着经济对一年七次加息做出反应，他预计政策举措将放缓并重新调整：

“我想如果你一年前问我，我认为我不会预测加息 400 个基点，而且没有人这样预测过。我认为也许还有一次加息，但他们必须看看通胀如何解决。”