如果你觉得房价不断创历史新高，那是因为它们确实在不断攀升。根据Redfin的数据，截至5月19日的四周内，中位房价达到了创纪录的387,600美元，比去年同期上涨了4%。

但抵押贷款利率正在下降。目前30年期固定利率的每周平均值为6.94%。这是一个多月以来首次跌破7%；几周前，抵押贷款利率曾达到7.22%的五个月高点。尽管如此，中位月度住房支付为2,854美元，仅比4月的历史最高值低约20美元。至少它没有超过4月的历史最高值，对吧？

尽管如此，Redfin的首席执行官Glenn Kelman对2024年下半年的前景表示乐观。“我们认为住房市场将在今年下半年有所改善，”他在昨天接受CNBC采访时说道。Kelman表示，最近的通胀数据表现良好，我们正逐渐接近低于7%的抵押贷款利率，这在房地产界是一个“里程碑”，而这一里程碑我们已经正式达成。

但这将取决于利率的下调，Kelman表示大多数抵押贷款利率市场已经将这一因素纳入定价。“如果没有利率下调，那将是一个问题，你会看到住房市场的增长放缓，甚至是负增长——但大多数情况下，我们在2024年第一季度达到了谷底，我预计住房市场在今年剩余时间内会有所好转，”他说。曾有一段时间，有人预计今年会有三次利率下调，但由于通胀比预期更加顽固，这一理想变得不太可能。而美联储官员则在推动首次降息时保持耐心。

Kelman似乎认为通胀处于一个更合理的位置，抵押贷款利率市场已经稳定，需求也很强劲。更不用说，许多潜在购房者已经延迟购房，他们不再想继续等待了。

租金也很重要。Kelman表示，租金是通胀的主要组成部分，也是抵押贷款利率没有进一步下降的原因。“住房市场目前处于某种困难的螺旋中，房价和租金推动了通胀，进而推动了抵押贷款利率，这使得市场有点停滞不前，”他解释道。

去年，由于“锁定效应”（即房主因害怕失去低于市场的抵押贷款利率而拒绝出售房屋），现房销售降至近三十年来的最低点。今年四月，现房销售同比和环比均下降了近2%，这可能是因为一些人仍在坚持持有房屋，而负担能力恶化。Kelman在本月早些时候的一次采访中说：“今年将有四百万人搬家，这是我们多年来见到的最低数字，这仅仅是因为利率一直居高不下。”

尽管在一些大都市地区租金有所下降，他确实预计这会反映在未来的通胀数据中（美国阳光带地区的租金降幅最大）。无论如何，他认为租金不会“飞涨”，因为去年和今年多户型住房的供应量增加很多。不过，按照Redfin的数据，全国范围内，上月的挂牌租金上涨了1%，这是一年以来的首次上涨。

然而，尽管Kelman持乐观态度，但他表示还不打算“开派对庆祝”。他说：“只是稍微好了一些，但这仍然值得被注意。”