加拿大公寓市场正在瓦解

在经历了一波快速扩张后，加拿大的公寓（condo）市场正面临剧烈的逆转——大量滞销库存和投资者的迅速撤离，引发了整个行业的放缓。

加拿大按揭及住房公司（CMHC）在6月发布的一份报告显示，从2022年到2025年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了75%。同期，温哥华的公寓销售也下降了37%。

为投资而建，而非自住

与此同时，数据公司 CoStar Group 的一份报告指出，加拿大的公寓库存在过去三年间增长了400%。该报告作者、CoStar 首席经济学家 Carl Gomez 在接受《房地产杂志》（Real Estate Magazine）采访时表示，当前的大部分库存为面积较小的单位，主要是为投资目的而建。

Gomez 表示：“这些公寓单位并不是为居住设计的。它们本质上是一种对冲工具，目的是吸引投资者进场。”

然而，随着利率远高于疫情期间，导致单位变得难以负担，投资者已从多伦多和温哥华市场撤出。Gomez 指出，要清理这些库存，要么房价必须下调，要么单位面积必须增大——而这两种选择对开发商来说都将侵蚀利润，转型并不容易接受。

但这种转型可能势在必行。根据 Gomez 的说法，目前开发商正面临资本流失。CMHC 的报告指出，2024年交付的多伦多期房项目，投资者可能面临最高6%的资本亏损。同时，自2022年以来，多伦多项目的取消数量增长了5倍，而温哥华的项目取消数量在同一时期增长了10倍。

风险被忽视，多伦多地产经纪人如是说

多伦多地产经纪人 Christopher Bibby 向《房地产杂志》表示，自从利率上升之后，公寓市场从2022年就开始“瓦解”。

他说：“现在已经非常明显了，价格已经开始下跌。”

CMHC 的报告显示，从2022年到2025年第一季度，多伦多公寓价格下跌了13.4%，温哥华则下跌了2.7%。Bibby 表示，过去两个月的价格下行速度是他从业二十多年来见过“最快、最陡”的。但这种下跌也刺激了一些长期停滞的交易终于得以完成。

Bibby 进一步指出，在低利率时期，期房价格普遍高于二手房市场价，因投资者普遍相信价格只会继续上涨。但事实证明，这种假设是错误的。再加上建筑材料因通胀而成本上升、开发费用增加、租金却无法同步上涨，公寓投资已不再像过去那样可观。

Bibby 回忆称，早在2021年，他就认为市场已触顶。但当时卖方不愿接受价格会回落的现实。他表示，那时市场已经是高风险的投资行为，因此如今的市场调整并不让他意外。

他说：“人们在购入这些房产时根本没有进行风险评估，大家普遍认为房价只会一路上涨。”

一个“典型的泡沫”

在温哥华，地产经纪人 Steve Saretsky 向《房地产杂志》表示，当前的市场困境源于过去20年的牛市。

“这简直是一个典型的泡沫，”他说，“现在它正在自我崩塌。”

他表示，当时由于需求旺盛且利率低，市场陷入了投机狂潮。而现在市场如同“宿醉”期，偏偏在最不合适的时候迎来了创纪录的竣工量。

CMHC 报告指出，2024年多伦多创下历史新高，共竣工了25,572套公寓；温哥华竣工了12,442套。根据报告，多伦多目前的库存月数比2022年多出14倍，以当前销售速度计算，消化现有库存需要58个月。

Saretsky 认为，这意味着开发商将会暂停新项目的动工，但这反而会为未来3至4年埋下供应短缺的隐患，从而引发新一轮危机。

不过，他也表示，这次公寓市场的“爆雷”其实是一个健康的市场修正，毕竟过去20年房价几乎年年上涨，从未出现过实质性修正。

Saretsky 总结道：“当房价连续上涨20年，市场就会陷入自满情绪。人们认为在房地产上不可能亏钱，这就容易导致资本错配（malinvestment）。”