TRREB 最新市场观察报告发布之际，政策制定者、行业组织和许多房地产经纪人都渴望一个“复苏”的叙事。但报告并未提供这样的安慰。10 月数据不仅确认市场疲软，更显示供需平衡正在出现结构性恶化。

销售同比下降近 10%，活跃挂牌量升至有记录以来的最高 10 月水平，各主要物业类型和地区价格均出现下降。这些都不是市场找到均衡的标志，而是市场在努力消化库存的表现。

在 2025 年的大部分时间里，价格下跌似乎带动了销售增长。价格下降使更多买家能够负担房屋，因此成交量增加。但 10 月打破了这一趋势，销售明显低于去年同期，同时供应增加、需求下降。如果这一趋势持续，市场将进一步进入买方市场，价格承压将加剧。买家出于对贸易紧张局势、失业率上升和抵押贷款拖欠增加的担忧，选择回避风险。

尽管如此，TRREB 报告的标题（“更多选择、更高可负担性”）仍强调通过更低的抵押贷款利率和下降的售价提高可负担性。这种表述掩盖了市场变化的严重性。当房屋销售下降、库存加速增加时，问题不仅仅是买家的机会，而是购买信心的削弱以及卖方预期与买方支付意愿之间的差距加大。十年的高流动性时代已经让位于流动性受限的环境。

数字显示市场正在失去支撑

大多伦多地区（GTA）10 月成交 6,138 套房屋，是自 2010 年以来第三低的 10 月成交量。仅 2022 年和 2023 年的 10 月成交量更低，而这两年均被广泛认定为房地产活动衰退期。同时，活跃挂牌量超过 27,800 套，同比增长 17%，为 TRREB 发布的有史以来最高 10 月库存水平。新挂牌量并未大幅下降，问题在于需求萎缩。

价格也随之下降。平均成交价同比下降超过 7%，MLS HPI 综合指数下降 5%。416 区独立屋价格下降超过 9%。长期被认为是入门级的公寓成交量出现两位数下降，价格继续走软。即使曾被认为供应紧张的板块也不再具有保护作用。

当成交活跃、新买家自信入市时，市场可以吸收价格下跌。但目前情况并非如此。房屋出售时间延长，重复挂牌周期增加。公众舆情调查显示就业安全和续贷风险焦虑加剧。通常意味着周期触底的条件，如快速吸收库存、投资者重返市场、局部市场竞价回归，目前都不存在。

TRREB 的表述为何偏离重点

TRREB 强调较低的抵押贷款月供是积极信号。逻辑部分正确，但不完整。月供下降的原因在于借款成本和资产价值同时下降。这不是可负担性恢复的证据，而是需求减弱、库存增加的症状。如果家庭对未来收入缺乏信心，或预期价格会进一步下跌，即便月供降低，也无法真正增强购买能力。

“现阶段有利于买家”这一说法仅在买方获得更多议价权的狭义意义上成立。对卖方而言，形势更为严峻。每个月高库存都会进一步压低价格预期，尤其是对于面临再融资、投资者退出或就业不稳的卖家而言。价格发现尚未完成，而未售出的库存深度确保这一过程将继续。

报告还暗示，宏观经济环境更可预测、对美中贸易关系有清晰预期可能释放被压抑的需求。但这低估了信心已受损的程度。挑战不仅在于外部不确定性，更在于人们对住房作为资产类别的预期已经发生转变——长期以来，价格上涨几乎被视为理所当然。

供应过剩的影响

活跃挂牌量与成交量之间的差距已达到历史最大（见下图）。这一差距重要，因为房地产市场不仅靠价格自我调整，更靠时间调整。随着挂牌周期延长、持有成本增加，被迫出售加速。早期迹象在 2020-2021 年发放的投资房抵押贷款到期时可见，续贷利率是初始利率的两到三倍。如果工资和租金增长无法抵消这一调整，更多房源将以压力而非自愿的方式进入市场。

对政策制定者而言，这种情况使得“多建房屋”的传统方案更复杂。长期来看，供应扩张仍对可负担性至关重要，但短期问题并非建设不足，而是吸收能力不足。如果新建项目推进与需求下滑、信贷环境收紧相碰，政策可能适得其反。下一阶段住房政策不仅需刺激供应，还需稳定供应的融资、购买和持有条件。最近安大略省提出的降低首购成本的方案就是一个例子。

对买卖双方的启示

对于买家，机会真实存在，但需要谨慎。价格下降和竞争减少并不自动等于理想入市时机。调整中的市场很少直线运行。谨慎的买家会评估不仅是标价，还会关注库存走势、就业稳定性以及融资条件在房贷到期前是否可能变化。今天的折扣可能明天扩大。

对卖家而言，现实主义不可或缺。挂牌-成交比已回到 1990 年代初水平，可无障碍购买的买家群体正在缩小。定价需与市场现状匹配，而非依赖 2021 年的记忆，才是决定成交与重复挂牌的关键。

未来走势

GTA 房地产市场的下一个关键转折，不会由单次降息或月度成交量小幅反弹触发，而会在库存持续消化、买家重新建立财务信心时出现。目前两者均未具备。

10 月报告可能被部分人解读为可负担性拐点的证据，但实际上，它确认了市场调整仍有空间。市场触底不是靠希望，而是靠消耗殆尽。数据表明，市场仍在寻找这一临界点。