加拿大地产协会（CREA）公布的10月住房数据，正好出现在全国寻求方向的关键时刻。在经历一年多的剧烈波动之后——利率的急升急降、人口增速的重新校准、劳动力市场的疲软，以及不安的全球贸易环境——市场的下一章节比任何单月数据都更加重要。

最新数据显示，市场既没有下沉，也无法坚定上行。经济正在逼近家庭所能承受的极限，政策制定者则在检验其干预措施的力度。家庭在利率的框架下权衡选择，但他们的决策同样受到更广泛的经济和政治力量的影响，而这些力量如今环绕着住房市场。

在这一复杂背景下，数据确实带来了一些希望。10月的销售出现小幅增长，新上市数量相对精简，也首次显现出尽管经济寒意未散，但潜在需求正在回暖的迹象。

于是，一些人宣称市场迎来了“拐点”——但这一判断必须谨慎解读，因为影响2026年的力量，比任何月度数据所能体现的，都更加结构性、更加政治化，也更加全球化。

10月住房销售上升

销售在过去七个月中有六个月录得增长。在经济增长时期，这样的走势不值得大书特书，但当劳动力市场不稳、人口增速被主动放缓时，它就显得意义不同。0.9%的月度增幅通常不意味着动力，但在此处，却可以。利率环境似乎终于跨过了那个心理门槛，使普通买家重新愿意参与市场——CREA 在其评论中也暗示了这一点。

不过，同比活动仍然偏弱，凸显出主导购房行为的谨慎。买家确实在回归，只是仍受到更广泛经济不确定性的抑制。

（轻微的）市场收紧

10月新增挂牌量下降了1.4%。降幅不大，但影响却不小。在销售缓慢上行、新挂牌减少的情况下，销售—新挂牌比从9月的51.0%升至52.2%。表面上看幅度不大，但它标志着一个缓慢收紧的过程，而过去一年市场多数时间都运行在其约55%的长期均值之下。

这种收紧之所以重要，是因为它发生在一个并不鼓励冒险的经济中。家庭面对的是失业率上升、兼职增加的劳动力市场；投资者则面临随着移民人数受限、人口增长放缓而导致的租金涨幅下降。然而，市场依然在收紧，这强调了一个简单事实：由真实家庭需求（而非投机意图）驱动的终端用户需求正在重建。

库存水平保持稳定

10月底的总库存为189,000套，大致与长期季节性均值相符。这一稳定背后却暗藏重要变化。库存规模虽然比去年高——因为 2024 年大多数地区需求疲软——但如今已经停止上升。同样重要的是库存月数，本月连续第四个月保持在4.4个月，为1月以来最低。长期均值是5个月。市场平衡与趋紧之间的界线正逐季靠近。

人口增速的放缓在此也起着作用。更慢的流入阻止库存过快收紧，避免再次出现抢购潮的条件；但较少的新移民同时也减少了被迫出售和非自愿挂牌。于是市场既不泛滥，也不干涸，而是在一个狭窄的区间内波动——这种区间往往是在转折点前出现的特征。

价格趋势呈现小涨与更小的跌幅

MLS房价指数（HPI）在10月环比上涨0.2%。同比跌幅缩窄至3%，为3月以来最小。全国平均房价目前为690,195加元，同比下降1.1%。

这些变化表明，市场可能已完成了大部分向下调整。价格稳定到足以压制进一步下跌的预测，但同时又足够温和，不至于给出任何过早反弹的印象。

塑造2026年的更大经济背景

如果不将更广泛的经济环境纳入考量，就无法理解住房前景。加拿大统计局最新数据显示，劳动力市场在过去一个月新增约60,000至70,000个工作岗位，但更宏观的趋势显示，经济正更多依赖兼职就业，而失业率维持在接近7%的水平。约4%的工资增幅能够支撑基本需求，但不足以带来推动激烈竞价或高风险投资的财务信心。

全球环境则投下自身的阴影。2026年的《美墨加协定》（USMCA）审查在一个敏感时点带来不确定性。加拿大的制造业和出口严重依赖稳定的贸易条件，任何动荡都可能削弱关键省份的招聘意愿。家庭对这些风险十分敏感，对贸易新闻和利率公告同样关注，因为两者都影响就业安全与长期负担能力。

人口政策也深刻改变了市场情绪。对临时居民的移民配额限制，使加拿大人口增速以几十年来最快的幅度放缓。对租赁市场的影响立竿见影：投资者情绪调整，租金涨幅趋缓，空置率上升。推动租客转向买房的紧迫性在多数地区减弱——尽管在少数仍紧张的分市场中，这种紧迫性依然存在。

正在重塑市场的政策力量

近期的联邦改革对住房市场的供需双方都带来影响。

取消符合条件的首次购房者购买新建住宅的GST，在一个可负担性极度紧缩的时点提供了直接减负。该措施在最近的预算辩论中备受关注，因为它减少了一个长期被高建造成本和严格压力测试门槛压缩的群体所面对的前期税负。该政策的适用范围仅限于开发商交付的新房，而非占交易大多数的二手房，但对一部分首次购房者来说，它确实能改变财务计算。

渥太华决定将新的联邦住房资金与压低开发收费的省级承诺挂钩，这标志着更深层的结构性变化。目标是用有利于全国住房目标的框架，取代地方激励的碎片化体系——尤其是在像大多伦多地区这样开发收费高得惊人的区域（如下表）。过渡将是渐进的：市政需修订附例，开发商需重新评估项目经济性，贷方需重新建立对供给侧政策持续性的信心。这些步骤不会在2026年直接改变家庭形成，但将为更可信、效率更高的供给环境奠定基础。

CREA 的展望与我的结论

CREA 认为利率正接近具有刺激作用的区间。借贷成本已下降到足以让犹豫买家回到谈判桌，但还不足以释放无节制的需求。市场正准备进入传统较冷清的冬季，而目光也逐渐转向备受期待的春季。问题不再是“买家会不会回来”，而是他们回归的规模与信心如何。答案取决于政策与经济的互动。

如果让我做一个预测——尽管有人总期待我只会唱空——我会说：明年春季的市场将前进，但会是克制的前进，而非兴奋的狂奔。