在过去几年里，加拿大许多农业资源最丰富的省份的农田价值稳步上涨，其价格与土地所能产生的收入密切相关。但最近，这种关系正受到考验。
大宗商品价格在地缘政治紧张局势（包括中东持续冲突）以及更广泛的经济不确定性推动下，出现日复一日的剧烈波动，而生产投入成本却持续攀升。
这种挤压效应引发了人们对未来土地价值走向的疑问。
位于萨斯喀彻温省比格尔（距萨斯卡通约一小时车程）的Hammond Realty农业地产专家兼经纪人蒂姆·哈蒙德，在一个传承了三代的粮食农场长大。他表示，影响农田价值的最重要因素，是农民能从中获得多少收入。而这在每年之间差异很大，取决于天气、投入成本，以及最关键的因素——大宗商品价格。
从2020年到2023年，强劲的商品回报推动了萨省土地价值持续上涨，而供应紧张使涨势更加陡峭。哈蒙德估计，萨省曾有大约800个农场在MLS系统挂牌，但随着市场达到峰值，这一数字降至约200个。
“人们手里有钱，但没有可买的库存，”哈蒙德说，“这加速并进一步推高了价格上涨。”
哈蒙德表示，他的买家中有95%是实际从事农业生产的农户，平均成交价格约为150万加元，对应约2.5个quarter（约400英亩）的土地。
（来源：加拿大农业信贷公司）
这些动态反映在最新的全国数据中。根据加拿大农业信贷公司的一份新报告，2025年全国农田价值平均上涨9.3%，延续了超过三十年的上升趋势。
草原省份推动了大部分涨幅，其中曼尼托巴省以12.2%领涨，其次是阿尔伯塔省（11.4%）和萨斯喀彻温省（9.4%）。
挤压效应
但这一上涨势头正在放缓，哈蒙德指出大宗商品价格正在走软。“我们对这些没有控制权，对市场也没有控制权，”他说，“我们只是价格的接受者。”
去年的农场收入数据也印证了这一点。根据加拿大统计局数据，2025年第三季度，萨省农民的现金收入（即为农产品支付的现金）同比下降7%，降至44亿加元。
（来源：加拿大农业信贷公司）
这种压力已经在哈蒙德的业务中显现。他表示，一些财务紧张的农户开始来电咨询，希望出售土地以偿还债务，并在出售后再将土地租回使用。
“他们需要卖掉一部分土地来变现、偿还债务并进行重组，”他说。这些交易规模不大，但属于当前市场中的“微调”。
哈蒙德预计市场供应将进一步增加。在经历了多年极度紧张的供应后，他认为这种情况即将改变，买家将拥有更多选择和更强议价能力。
“过去六七年里，我们一直缺土地，但我认为这种情况将会改变，”他说，“一旦库存开始增加，买家会更挑剔，也会有更强的谈判能力。”
他表示，供应增加将对价格形成下行压力，但市场仍存在较强惯性，不太可能出现明显回调。
“我认为价格会横盘一段时间，这是健康的，”他说，“市场将更加平衡，而不再是极度火热。”
供需关系的变化
哈蒙德表示，萨省约三分之二的农田由经营者自有，其余三分之一多从退休农户家庭手中租赁。他目前管理着约8万英亩的租赁农地。
许多租赁关系最终会转变为地产交易，当地主决定出售时，土地往往在私下成交，甚至不会进入公开市场。
“承租人通常不会让地主把地放到公开市场上，”哈蒙德说，“他们会说：‘不，我来买。’”
但他认为这种情况正在改变。随着价格不断攀升，承租人可能会开始犹豫。
“我觉得价格已经高到一定程度，承租人会开始犹豫：我是否愿意以这个价格买下？”他说。如果地主确实想出售，就可能不得不进入公开市场。
爱德华王子岛：农民之间的竞争
不久前，在爱德华王子岛，每英亩3000或4000加元的农田价格已被认为很高。泰勒·威克斯还记得，大约十年前第一次有交易突破每英亩5000加元。
“当时这被视为一笔巨大的交易，人们对农田价格达到这个水平相当不满，”他说。
当时有人告诉他，岛上农田价格迟早会达到每英亩1万加元。
“果然，现在我们已经到了这个水平，”威克斯说。
根据加拿大农业信贷公司数据，2025年该岛可耕农田平均价值上涨8.5%，此前2024年上涨1.4%，2023年上涨7.4%。优质马铃薯用地需求依然强劲，优质地块很少长时间挂牌。
威克斯与父亲和兄弟在爱德华王子岛亨特河的Allan Weeks Real Estate Co.工作，那里距离夏洛特敦以西约半小时车程。与萨省类似，库存紧张是价格上涨的主要驱动因素。但在该岛，竞争高度本地化且异常激烈，乳制品和马铃薯农户都需要更多土地扩张。
很多情况下，等待扩张机会的农户最终都在争夺同一批有限的土地。
“我们看到的主要情况是本地农民之间的竞争，因为库存太紧张，”威克斯说，“如果他们不买，别人就会买走。”虽然大多数买家是本地人，但他说最近一些奶牛场交易吸引了来自安大略省甚至荷兰的买家。
与草原地区类似，东部许多农地交易也是私下完成，在邻近农户之间或承租人与地主之间达成。
但一旦土地公开挂牌，威克斯和同事通常已经知道该联系谁。租地农户通常拥有优先购买权，而是否能出手则取决于他们上一年的经营状况。之后，他们会联系四到五位本地农户，确保每个人都有公平竞争的机会。
“通常会有一排农民排队，希望获得机会参与竞购，”他说。
这种小市场环境也让中介处于微妙位置。“我们希望与所有本地农户和客户保持良好关系，”他说，“如果一块地有五个农民竞价，最终只有一个会对你非常满意。”
艰难的商业决策
对于买家来说，计算成本往往令人煎熬。每英亩多支付几百加元，在当下看似不多，但长期累积却相当可观，并非所有人都愿意承受。
威克斯表示，他见过一些农民因价格犹豫而错失机会，之后感到后悔。
“我们看到有人因为价格问题错过了一些很好的机会，”他说，“钱不是我们的，我们说起来容易，但他们面对的是艰难抉择。”
尽管如此，岛上的土地价格仍在持续上涨。“看起来它还在不断增长，”他说。
威克斯预计这一趋势今年仍将持续，部分原因是马铃薯产业回报强劲，使得成熟农户在行情良好时不愿出售土地。但他也强调，这种情况可能迅速改变——一次歉收、干旱或全球市场变化，都可能促使土地挂牌出售。去年夏天的干旱就对一些农户造成了打击。
从更长期来看，接班问题将影响市场走向。随着农民年龄增长，有子女愿意接手的农场，与无人接班的农场处境截然不同。
威克斯观察到，不同农业领域情况也不同。马铃薯种植通常能较早吸引年轻一代参与并持续投入，而乳制品行业则更复杂。一个曾能轻松养活一个家庭的农场，未必能同时支持两代人，使得下一代在缺乏足够资本的情况下难以接手。
当无人接班时，土地最终会进入市场。
“我认为不是今年，但很快，会有一些大型农户选择套现退出，”威克斯说。
