三年的市场实践已经证实了许多人当初的判断：加拿大针对外国买家的购房禁令对房价几乎没有产生实质影响，却在一定程度上加剧了公寓市场的“冰封”状态。综合来看，这项政策带来的负面影响多于积极作用。

早在2022年11月，我就在本专栏撰文指出，加拿大的外国买家禁令几乎不会对房价产生影响。如今，随着该禁令将于2027年1月1日到期，当初的预测基本得到验证。

事实证明，外国买家并非政策出台时许多人认为的“推高房价元凶”。根据加拿大房地产协会（Real Estate Institute of Canada）的数据，在市场高峰时期，外国买家在多伦多、温哥华等主要城市的住房成交中占比仅约3%至5%。该协会当时也将这项禁令评价为一项具有浓厚“象征意义（symbolic）”的政策。

为什么2027年我们仍需要外国买家

既然外国买家从来都不是推高房价的主要因素，也并非市场的重要驱动力，那么有人可能会问：今年年底禁令是否取消，真的重要吗？

怀疑者说得没错——外国买家的数量确实不足以左右房价走势。这也正是为什么，禁止他们购房，对本地购房者缓解住房负担几乎没有帮助。

然而，外国资本的退出，却对**公寓市场（condo market）**造成了明显影响——新房供应正在迅速枯竭。

外国投资者对于新建公寓预售市场（new condo presales）至关重要。开发商只有在预售率达到约70%、获得金融机构融资支持后，才能正式启动项目建设。

长期以来，外国买家一直是楼花市场（off-the-plan purchases）的重要参与者，在预售买家中约占10%。没有这部分需求，加拿大开发商将更难达到融资条件，新项目也难以启动。

正因如此，去年已有二十多家开发商联名致信总理及住房部长，呼吁将**新建住宅（newly built homes）**排除在外国买家禁令之外。

这也是为什么，联邦政府正在认真研究澳大利亚模式（Australia's approach）——允许外国买家购买新建住宅，但继续禁止他们购买二手房。

我认为，这种政策设计更加合理。

一方面，它能够吸引急需的海外资本，为住房供应提供资金支持；另一方面，又不会影响占市场主体的**存量住房（existing homes）**市场。

新房供应链已经被冻结

目前，加拿大的新房建设供应链几乎陷入停滞。

2026年第一季度，多伦多30年来首次没有任何新的公寓项目开盘预售（new condo launches）。

与此同时，市场上已建成但尚未售出的公寓库存达到历史最高水平。

公寓市场冻结固然有多方面原因，但其中一个不可忽视的因素，就是政策人为切断了约10%的海外投资需求。

如果重新允许外国买家进入市场——哪怕仅限于购买新建公寓——都有助于恢复公寓市场活力。

这一点尤为重要。

因为加拿大真正缺少的，并不是公寓，而是持续的新住房供应。

加拿大按揭及住房公司（CMHC）预计，到2030年，加拿大仍需新增约350万套住房才能满足需求，而总理**马克·卡尼（Mark Carney）**也提出，希望将全国住房建设速度提高近一倍。

真正的问题：买家太少，而不是太多

当前市场真正的问题，并非需求过热，而是买家不足。

尽管利率已经较高点明显下降，无论投资者还是自住买家，仍普遍保持观望。

结合我每天与购房者的交流，他们迟迟不愿入市主要有两个原因。

首先，是宏观经济的不确定性。

加拿大与美国未来贸易关系仍充满变数，经济前景缺乏确定性，影响了消费者信心。

其次，很多买家担心：

今天买入的公寓，两年后究竟会涨还是会跌？

目前，大多伦多地区（GTA）公寓平均成交价约为63.9万加元，相比2022年初接近80万加元的历史高点，已经明显回落。

不少购房者因此选择继续等待，希望房价进一步下跌。

就在写这篇文章时，我刚与一位客户讨论过这个问题。

他计划明年结婚，一直在犹豫，是现在买房与未婚妻共同生活，还是继续租房。

疲弱的公寓市场让他反复权衡，不过最终还是决定购买。

而市场中，正是成千上万类似这样的决定，最终影响着整个房地产市场。

如果大家普遍担心房价继续下跌，需求就会不断被压抑。

为什么预售市场如此重要

住房建设不仅关系到居民是否能够买到价格合理、符合需求的住房，也关系到整个加拿大经济的发展。

2024年，建筑业为安大略省创造了566亿加元经济产出，占全省GDP约6.4%，并提供了近60万个就业岗位。

每建成一栋住宅楼，都意味着资金开始流向：

• 建筑商
• 各类施工工种（trades）
• 建材供应商
• 房地产评估机构
• 搬家公司
• 甚至街角咖啡店的员工

而一旦新房建设停滞，这一整条产业链也会随之停摆。

欢迎能够增加住房供应的资本

我的观点很明确：

加拿大应该欢迎能够促进住房建设的资本进入市场。

举一个房地产以外的例子。

2026年1月，加拿大在贸易协议中下调了针对中国电动车的关税后，中国新能源汽车企业比亚迪（BYD）已开始考虑在加拿大建设工厂，并计划今年在全国开设20多家经销商。

这显然有利于加拿大经济。

住房政策同样如此。

凡是能够帮助增加住房供应、推动新房建设的投资，都应该受到鼓励。

因为最终受益的不只是房地产市场，还有：

• 更多住房供应；
• 更多就业机会；
• 更强劲的经济增长。

如果加拿大希望重新启动住房建设，让开发商重返工地，恢复新建公寓供应，并逐步缓解住房短缺，那么就应该结束外国买家购房禁令。