即将在多伦多 Rosedale（玫瑰谷） 社区破土动工的高端公寓项目 1 Marlborough，无论从视觉效果还是从其背后的开发理念来看，都与近年来多伦多的公寓开发项目形成了鲜明对比。

项目设计采用拱顶式拱券，让人联想到曼哈顿、伦敦和巴黎那些历经岁月仍不过时的经典公寓建筑，并以一栋颇具历史意义的遗产建筑（heritage building）作为基座。项目并未采用玻璃幕墙，而是以13层的砖石结构、弧形和转角立面构成建筑主体。

项目规划中的住宅套房，主要面向周边社区那些高净值换小住房者（downsizers）——这些人过去习惯住在独立屋里，因此在选择公寓生活的便利性时，可能并不愿意牺牲私密性、安静程度或居住空间。

而这种对最终居住者（end user）的关注，正处于整个项目开发理念的核心位置。该项目由 Devron Developments 和 Dorsay Development Corp. 联合开发。

整栋建筑仅包含58套住宅，面积从约1,800平方英尺到超过8,000平方英尺不等。项目展示中心（showroom）计划于今年秋季开放，预计于2027年上半年开工，并预计在2030年完工。Devron Developments 总裁 Pouyan Safapour 表示，项目售价预计从接近400万加元起步，最高约达到3,000万加元。

多年来，多伦多的公寓开发体系非常擅长生产一种投资者愿意购买的产品。

但这些公寓是否真正适合作为长期居所，如今正成为一个越来越受到关注的问题，尤其是在市场正在应对大量未售公寓库存（unsold inventory）之际。

如今，随着多伦多公寓市场经历一轮持续时间较长的调整，投资者需求已经退潮。Safapour 表示，市场的关注点正在重新回到过去公寓市场繁荣时期经常被置于次要位置的买家身上——也就是真正打算居住在那里的人。

当投资者主导市场

这个项目的出现，正值多伦多公寓市场的一个关键时刻。

加拿大央行（Bank of Canada）最近指出，强劲的投资者需求，是推动多伦多公寓建设热潮的因素之一。

由于开发商需要取得大量预售（presales），才能获得项目建设融资，因此他们越来越多地开发面积更小、总价更低的住宅单元，以便出售给投资者。

如今，这种开发模式造成了一种明显的供需错配（mismatch）：加拿大央行估计，目前进入市场的新建公寓中，约有60%属于微型户型（micro units）；但符合通常购买这类户型的新家庭画像的家庭，仅占新家庭总数的30%。

Safapour 谨慎地表示，他并不想把如今建成的这些产品归咎于投资者。

他说，投资者已经成为整个房地产开发生态系统中不可或缺的一部分。他们帮助项目达到取得建设融资所需要的预售要求（presale requirements），同时也帮助多伦多在过去20年里建造了大量住房。

在他看来，真正的问题在于，把公寓作为一种资产购买的人，与把公寓作为住宅购买的人之间存在“利益错位”（misalignment of interest）。

他说，在投资者市场最鼎盛的时期，“最终居住者（end user）”几乎成了一个被遗忘的词。

“当时一切都是围绕投资者展开的。而现在，情况已经完全反过来了。”

他在接受 Real Estate Magazine 采访时说道。

奢华，体现在那些看不见的地方

1 Marlborough 项目某套住宅厨房的效果图

在1 Marlborough，对最终居住者的设计首先体现在一些显而易见的差异上。

住宅数量更少，但面积明显更大；户外空间更加宽敞；几乎所有住宅套房都可以通过电梯直接入户（direct elevator access）。

但 Safapour 认为，一些更重要的差异可能并不是第一眼就能看到的。

“有很多东西，你实际上不会马上看到，但你会感觉到。”

他说。

其中包括三层玻璃窗（triple-pane windows）和经过声学处理（acoustically treated）的窗户，以及套房之间采用的双层分隔墙系统（double partition-wall assemblies）。两层墙体之间还留有空气层。

天花板也采用下吊设计并进行隔音保温处理，以进一步减少声音传播。

建筑还将配备漏水检测和自动断水系统、直接引入新鲜空气的通风系统、套房内加湿器以及净水过滤系统。

电梯也是项目考虑的一项因素。

整栋建筑只有58套住宅，而且大多数套房都拥有直接电梯通达，因此项目有意避开高层公寓中一个十分常见的问题：住户回家时需要长时间等待电梯。

对 Safapour 而言，这些并不算额外配置，而是对一个现实的承认：当人们花数百万加元购买一套住宅时，等到最初的新装修、新材料所带来的新鲜感消退之后，他们会真正注意到的，是这栋建筑以及这套住宅住起来到底怎么样。

围绕现有建筑展开设计

作为豪华住宅套房基座的历史建筑立面（供图）

同样的思路也延伸到了建筑设计本身。

该项目将一栋拥有约百年历史的遗产建筑纳入整体开发。这栋建筑最初曾是一家汽车展厅，后来又成为加拿大广播公司（CBC）的电视演播室，包括 Mr. Dressup 在内的一些节目就是在那里制作的。

设计团队并没有选择在这栋历史建筑上方简单建造一座与之毫无关联的现代高层塔楼，而是由 Audax 事务所负责人 Gianpiero Pugliese 从现有建筑中寻找设计线索。

“为什么我们一定非要建一个玻璃盒子不可？”

他在接受 REM 采访时反问道。

“为什么我们不能以一种建立在现有遗产基础之上的方式来进行设计？”

例如，原有建筑中的拱券元素，在新建筑的上层部分得到了重新诠释。

与此同时，Audax 采用了**砖石建筑（masonry）**以及更加传统的建筑比例，以取代玻璃幕墙式的建筑美学——这种玻璃幕墙风格已经成为多伦多公寓建设热潮的重要标志。

Pugliese 表示，他对1 Marlborough的设计方式，是“把它当成一个非常大型的定制住宅项目（very large custom residential project）”来处理的，而 Audax 同时负责该项目的建筑设计和室内设计。

在室内设计方面，这意味着住宅户型经过专门规划，以帮助住户更加轻松地完成从独立屋向公寓住宅生活方式的过渡。

其中包括宽敞的客厅和餐厅，以及带顶棚的户外空间。

对多伦多公寓市场的一场不同押注

Safapour 表示，Devron 对最终居住者的关注，并不是对当前市场状况做出的回应。

相反，他说，**将居住品质提升到最高水平（peak livability）**一直都是他的开发风格。

“我们并不是因为风向变了，就在转向或者改变策略。”

他说。

即使在投机性需求远比现在强劲的时候，公司仍然采用同样的开发方式，哪怕这意味着公司最终开发的项目数量会少于原本可能达到的规模。

Safapour 表示，目前已经有超过3,000人登记表达了对1 Marlborough的兴趣。

但 Pugliese 认为，这个项目所体现出的一个经验，并不一定只适用于市场最顶端的买家。

更合理的建筑尺度、更周到的户型布局，以及更加重视室内空间与建筑整体设计之间的关系，并不一定需要昂贵的材料。

“它们不需要昂贵。”

当谈到设计更好的建筑时，他这样说道。

“它们只需要经过深思熟虑的设计。”