根据（CMHC，加拿大住房抵押贷款公司）的报告，加拿大未来需要的住房建设量大约是目前预测水平的两倍，才能在2036年前将住房可负担性恢复到疫情前水平。与此同时，住房开发正日益转向出租住房，导致自有住房（ownership housing）面临严重的供应短缺。
CMHC发布的《2026年秋季住房供应报告》（Fall 2026 Housing Supply Report）估计，未来十年加拿大每年需要新增417,000至469,000套住房开工量（housing starts），而按照目前的建设预测，每年约为231,000套。这意味着加拿大每年存在约187,000至238,000套住房的供应缺口。
CMHC警告称，如果在当前房地产市场低迷期间未能保持足够的住宅建设规模，那么当住房需求重新回升时，加拿大可能会面临更加严重的住房短缺。
住宅建设日益转向出租住房
CMHC在报告中指出，“较高的出租住房建设量掩盖了自有住房建设不足的问题。”
在CMHC重点研究的主要城市市场中，**专门建设的出租公寓（purpose-built rental apartments）**目前已占所有公寓开工量的三分之二。与此同时，**公寓产权住宅（condominium）以及地面住宅（ground-oriented housing）的建设在多伦多、温哥华、渥太华和蒙特利尔均出现明显下滑。
这些以自住为导向的住宅过去同时也是加拿大**次级出租住房供应（secondary rental supply）的重要来源。
CMHC表示，随着新的专门出租住房陆续入市，以及租金涨幅放缓，出租住房市场正在逐步趋于供需平衡。但从长期来看，CMHC认为，更大的风险可能并不是出租住房建得太多，而是自有住房建设不足。
未来两年，由于人口增长放缓，加拿大住房需求预计仍将偏弱，这将同时抑制租赁住房需求和购房需求。但从更长期来看，CMHC预计，大多数主要城市的人口增长将恢复，而居民收入提高也将进一步支撑住房需求。
报告指出：
“因此，从长期来看，更大的风险可能并非出租住房建设过度，而是公寓产权住宅和地面住宅供应不足，导致未来需求重新走强时，可供居民购买的自有住房选择过少。”
多伦多公寓建设陷入崩塌
这一趋势在尤其明显。CMHC表示，未来十年多伦多的年度住房开工量至少需要提高50%，才能使住房可负担性恢复到2019年的水平。
2026年上半年，按人口规模调整后的住房开工量（population-adjusted housing starts）创下1996年以来的最低水平——2025年除外。
与此同时，已取得建筑许可但尚未开工的住宅存量（inventory of permitted units awaiting construction）已经较2023年的峰值下降50%；而公寓项目上市/推出（condominium project launches）**基本陷入停滞。
CMHC估计，多伦多每年还需要增加21,000至26,000套住房开工量。
供应疲软主要集中在自有住房领域。
**地面独立产权住宅（ground-oriented freehold housing）的开工量已降至历史低位，此前更经历了20多年的持续下滑；与此同时，公寓建设也因预售疲软（weak presales）、投资者需求低迷（poor investor demand）以及二手房库存高企（high resale inventory）**而大幅下降。
在多伦多市（City of Toronto）范围内，2026年上半年仅有156套公寓住宅开始施工，而过去十年的年均开工量约为7,000套。
出租住房开工量却逆势增长
**专门建设的出租住房（purpose-built rental housing）**则呈现完全相反的趋势。
2026年上半年，大多伦多地区（Toronto area）的出租公寓开工量较2025年同期增长82%，使出租住房成为主要住房类别中唯一实现增长的板块。
更值得注意的是，出租公寓开工量首次超过公寓产权住宅开工量，这是自1994年以来第一次出现这种情况。
推动这一增长的因素包括：
- 政府融资项目（government financing programs）
- 市政府激励措施（municipal incentives）
- 部分原计划开发为公寓产权住宅的项目转型为出租住房（conversion of proposed condo projects to rentals）
CMHC表示，不断扩大的出租住房项目管线（rental pipeline）已经帮助多伦多租赁市场进一步实现供需平衡。
不过，未来几年公寓产权住宅竣工量减少，也意味着一个重要的次级出租住房来源将随之减少。
加拿大各地的住房供应缺口差异明显
不同城市面临的住房供应压力存在显著差异。
在CMHC重点研究的主要市场中：
- 蒙特利尔（Montreal）的年度住房供应缺口最大，每年需要额外增加约42,000至56,000套住房开工量。
- 渥太华（Ottawa）每年需要额外增加约22,000至27,000套。
- 温哥华（Vancouver）每年需要额外增加约5,000至7,000套。
- 卡尔加里（Calgary）每年需要额外增加约4,000至5,000套。
- **埃德蒙顿（Edmonton）**则是一个例外，目前不存在可量化的住房供应缺口，因为当地住宅建设总体上一直能够跟上人口增长。
CMHC表示，近期住房可负担性的改善可能难以长期维持。如果未来住房需求重新走强，而住宅建设无法同步增加，那么目前取得的可负担性改善（affordability gains）**可能再次受到侵蚀。
