Epic Alliance 倒闭近五年后，萨斯喀彻温省萨斯卡通（Saskatoon）两名与这起涉及2.11亿加元投资丑闻有关的房地产经纪人，均被处以10万加元罚款，并被暂停执业六个月。
在9月29日公布的纪律处分决定中，**萨斯喀彻温省房地产委员会（Saskatchewan Real Estate Commission，SREC）**对 Paul Chavady 和 Jerry Hallgrimson 作出处分。此前，该委员会就两人处理的147宗与这一项目有关的房地产交易展开调查。该项目是萨斯喀彻温省历史上规模最大的房地产投资计划之一。
此前，针对 Epic Alliance 创始人的处罚主要涉及证券交易方面的违规行为；而此次 SREC 的决定，则是首次针对房地产交易本身以及涉事房地产经纪人的执业行为作出处理。
这些决定已经引发外界对萨斯喀彻温省房地产监管体系的审视。萨斯喀彻温省房地产经纪人协会（Saskatchewan Realtors Association，SRA）要求进行独立审查后，萨斯喀彻温省金融与消费者事务管理局（Financial and Consumer Affairs Authority，FCAA）周五在一份新闻稿中确认，该省房地产监管主管将委托第三方，对现有监管框架进行审查。
Chavady 和 Hallgrimson 自2019年起便与 Epic Alliance 合作，负责处理通过该公司的投资业务购买和转售住宅物业的相关交易。双方的合作于2021年10月结束，当时 FCAA 对 Epic Alliance、数家关联公司及其负责人发布了临时停止交易令（temporary cease trade order）。
SREC 于2024年启动调查，此前监管机构匿名收到有关约500宗交易的信息。
调查认定的问题包括：Chavady 和 Hallgrimson 在67宗**有限双重代理（limited dual agency）交易中未能充分履行对买方的代理义务；在106份购房要约（offer to purchase）**中未载明规定的信息；并且在其中一宗交易中，没有向买方披露已知的石棉问题。
两人均被处以《房地产法》（The Real Estate Act）允许的最高额10万加元罚款，同时被暂停执业六个月、受到正式训诫，并被要求接受额外监管和培训。
SREC 随后向《Real Estate Magazine》确认，Chavady 和 Hallgrimson 的房地产经纪注册资格均已被其所在经纪公司注销。两人当时均在 Royal LePage Varsity 任职。
买家在未看房的情况下购买物业
Epic Alliance 曾运营多个投资项目，包括本票贷款（promissory-note loans）、“Fund-A-Flip”项目以及“Hassle Free Landlord Program（无忧房东计划）”。
在后一个项目中，该公司代表投资者充当房东和物业管理人，为超过400套萨斯卡通出租物业提供管理服务，而投资者中有许多人来自安大略省和不列颠哥伦比亚省。
根据 SREC 最新公布的纪律处分决定，在67宗交易中，Chavady 和 Hallgrimson 采用有限双重代理模式，同时代表 Epic Alliance 和物业买方。
这些买家在未亲自看房的情况下购买物业，而且全部放弃了房屋检查。
听证委员会认定，两名经纪人通常负责准备交易文件，并通过电子方式发送文件供各方签署；但他们没有充分解释有限双重代理、房屋检查表格以及放弃房屋检查所涉及的风险。
委员会还认定，两人在106次交易中没有在购房要约中填写规定的信息；在36次交易中，则未能在相关期限届满前解除合同条件或修改合同。
此外，两人还被认定曾向委员会提供关于**重大事实（material fact）**的不实陈述，并在调查过程中遗漏重大信息。
一项规模达2.11亿加元的投资项目
一名由法院指定、负责调查 Epic Alliance 及其关联公司的检查员报告称，该集团约从散户投资者手中筹集了2.11亿加元，而相关公司当时已经所剩资产无几。
由于财务记录不完整、服务器缺失，检查员无法完整核算整个集团的财务状况。
Epic Alliance 倒闭时，其业务涉及萨斯卡通和 North Battleford 的500多套住宅物业。
此后，FCAA 针对 Epic Alliance Real Estate Inc. 以及公司负责人 Rochelle Laflamme 和 Alisa Thompson 展开的独立监管程序，最终以三方承认违反多项萨斯喀彻温省证券法规定告终。
三方合计被处以30万加元行政罚款，并被施加为期20年的限制措施，禁止或限制其从事一系列与证券有关的活动。
为什么房地产监管调查直到2024年才启动？
从相关房地产交易发生到最终采取纪律处分之间所经过的时间，如今已经成为外界审视监管机构的一个核心问题。
SREC 执行董事 Aaron Tetu 向《Real Estate Magazine》表示，监管机构直到2024年才收到最终促成此次案件的匿名投诉。
Tetu 表示：
“在收到匿名投诉后，委员会启动了全面调查程序，履行其遵守程序公正原则的义务；同时，我们与萨斯喀彻温省房地产经纪人协会核实了交易数据，并进一步采取了适当的纪律处分措施。”
不过，拥有1800名会员的房地产经纪人协会 CEO Chris Guérette 认为，此前没有正式投诉这一点，并不足以解释为什么相关行为没有更早受到调查。
她对《Real Estate Magazine》表示：
“在他们于2024年考虑这起投诉之前，有一段非常漫长的时间。他们声称没有收到任何投资者的投诉。但这是一种非常令人遗憾的回应。”
Guérette 表示，房地产行业内部人士多年来一直在对 Epic Alliance 表达担忧。
她说：
“包括我在内，我曾听到多名会员说：‘你们需要调查一下这件事。’”
她还将这一时间线与 Epic Alliance 案件中的其他监管行动进行了比较。
她说：
“证券交易和证券业务方面已经有人展开调查，也有代表投资者的律师参与诉讼。但直到昨天，在房地产交易这一层面，还没有任何人作出决定。”
Guérette 表示，在相关处分决定公布后，SRA 已收到会员提出的质询，希望协会能够给出解释。
SREC 强调信息共享的重要性
Tetu 表示，这起案件凸显了萨斯喀彻温省房地产体系不同环节之间加强信息共享的重要性。
他说：
“一般而言，就本案而言，只有那些能够实时访问多重挂牌服务系统（MLS）的人，才能监测哪些注册经纪人在进行交易、交易金额是多少，以及交易量有多大。”
他表示，如果监管机构、房地产委员会、行业协会和经纪公司能够加强合作、共享交易数据，将有助于识别和降低潜在风险。
Tetu 说：
“简单来说，报告数据和/或投诉，有助于保护公众。”
Tetu 同时强调，此次停牌只是整体处罚措施的一部分。其他措施还包括法律允许的最高额罚款、强制完成相关课程、持续审计，以及为期两年半的严格注册条件。
SRA 质疑两人的停牌时间为何错开
Hallgrimson 的六个月停牌于10月1日开始，原定于2027年4月1日结束。
Chavady 的停牌则原定于当天开始，并持续至2027年10月1日。
双方签署的**同意令（consent orders）**没有解释为何两人的停牌时间需要错开。
Guérette 批评这一安排，认为这种做法可能导致两人在其中一人停牌期间，仍能够继续开展合作业务。
在处分决定公布后，SRA 修改了其会员停牌政策（Membership Suspension Policy）：凡受到暂停房地产注册资格处分的会员，自处分决定作出之日起，即失去不受限制的会员权益，即使监管机构规定的正式停牌日期是在之后才开始。
相关限制将一直持续到当事人完整履行监管机构规定的停牌期限为止。
SRA 还规定，任何被暂停执照的人，都不得担任非会员行政助理或业务合作伙伴账户的相关人员，从而防止他们通过这些账户使用协会服务。
审查将重点调查监管体系存在的漏洞
SRA 要求对萨斯喀彻温省现行监管模式进行独立审查，认为 Epic Alliance 案引发了一系列更广泛的问题，包括监管体系是否能够及时识别风险、保护消费者以及维护公众信任。
Guérette 对《Real Estate Magazine》表示：
“我们希望通过合作，建立一个现代化、专业化、值得公众信赖的监管体系。”
Guérette 指出，其他省份对房地产监管机构进行独立审查的先例表明，这种做法并非没有依据。
她说：
“我们知道阿尔伯塔省这么做过，也知道安大略省这么做过。”
FCAA 新近宣布的审查，将评估萨斯喀彻温省现有监管框架的有效性，找出其中可能存在的漏洞和改进空间，并研究加拿大其他省份的监管框架及相关经验。
最终报告将提出解决审查过程中发现问题的不同方案。
