我认为，2025年1月的供应数据是一个重要的参考点。这可能是我们见过的最大年比年新挂牌量增长，而大部分增长是由公寓推动的。2024年，我们以6,300个活跃公寓挂牌开始，最终接近12,000个。到了2025年，我们的起始点是8,500个活跃公寓挂牌，如果历史增长趋势继续保持，可能会达到15,000个。需要说明的是，多伦多地区房地产委员会（TRREB）新增了几个本地分委员会，我还在分析这是否对数据产生了影响，但根据目前公寓主导TRREB供应的情况，我猜应该没有影响。

大多伦多地区（GTA）房地产市场以惊讶和挑战的混合形态迎来了2025年。挂牌量显著增加，销售略有下降，买家行为发生变化，这些因素共同塑造了预计将是一个过渡之年的前几个月。

那么，究竟发生了什么？我们可以将其分解为三个主要趋势：

1. 被压抑的供应终于进入市场。
2. 公寓市场承受的压力最大。
3. 区域市场出现分化，带来了机遇和风险。

多年来最大供应激增

几个月来，我一直认为，由于公寓供应创纪录的交付，我们的市场可能会迎来供应激增。1月的数据显示，这一预测得到强有力的验证——大多伦多地区房地产市场正经历近年来最大规模的新挂牌涌入，但需求未能跟上。

新挂牌量同比激增48.6%，从2024年1月的8,337个增至今年的12,392个。活跃挂牌量飙升70.2%，将总可售库存推至17,157套，较去年10,083套大幅增长。然而，销售同比下降了7.9%（从4,177套降至3,847套），尽管供应量激增。

这一变化表明，卖家正急于回归市场，如果他们继续超越买家需求，2025年春季大多伦多地区可能会进入买方市场。尽管绝大多数卖家是主动挂牌，但由于经济困境，小部分卖家正被迫出售，这可以从房地产经纪人Robert Marsiglio和Peter Kiriouzoupoulos观察到的强制销售挂牌量的上升看出。

这些由贷款方推动的销售虽然仍是总挂牌量中的一小部分，但却突显了抵押贷款违约的增加，为原本已供应过剩的市场带来了困境库存。如果 distressed inventory（困境库存）继续涌入，价格发现可能会在审慎贷款人的作用下加速，他们可能在流动性差的市场中寻求流动性。与卖家不同，买家似乎并不急于行动。即便有大量库存，买家依然在拖延时间，采取更强硬的谈判策略，并等待可能的利率下调再做决策。这一点从2025年的市场上看，挂牌天数几乎没有变化，尽管从2023到2024年有所上升，得到了充分印证。

更多供应意味着价格压力增加。随着库存增长远远超过销售，买家现在在某些产品类别中拥有更多的谈判杠杆，这迫使卖家以更具竞争力的价格定价，特别是在市场较弱的细分领域。

如果这一趋势持续下去，我们可能会看到更长的市场滞销期，更多的降价，并且在某些细分市场可能出现买方市场。虽然需求可能在2025年借助借贷成本的进一步下降而回升，但目前这一大规模供应激增正将市场倾向于买方，给那些准备好出手的买家创造机会。

公寓市场承受压力

如果说市场的某一部分表现出真正的疲软，那就是公寓市场。

• 公寓销量同比下降12.1%。
• 在多伦多（416区），公寓销量下降了14.5%，降幅较905区的7.4%更大。
• 公寓销售价格在大多伦多地区下降了1.6%，这是唯一出现价格下降的住房类型。

公寓表现疲软的原因是什么？

过剩供应正成为大多伦多地区公寓市场的主要因素，尤其是随着大量预售公寓的完工，这波供应预计将于2025年迎来爆发。根据Urbanation的数据显示，2025年预计将有大约31,000套新公寓交付，这将显著增加库存量。这些公寓很多是在借贷成本较低时购买的。

可负担性问题也加剧了公寓需求的困境。目前的按揭利率已经将持有成本推高至新高，这使得传统上通过公寓进入市场的首次购房者变得更难以承担。同时，尽管租赁市场依然强劲，但未能与日益增加的所有权成本同步增长，导致投资者在新完工单位上无法获得正现金流。

接下来会怎样？

预计2025年上半年公寓库存将继续增加，除非需求能够赶上供应，否则价格可能仍会承受压力。投资者可能需要调整租赁预期或重新考虑短期退出策略。

并非所有市场条件相同

1月的TRREB报告中最引人注目的一个趋势是，大多伦多地区并非所有地区都面临相同的市场条件。以下是当前市场的几大有趣趋势：

• 多伦多（416区）的半独立住宅销量增长领先。半独立住宅销售同比增长了25.7%，使其成为416区表现最强劲的住房类型。这表明买家在看到半独立住宅提供比公寓更多的空间且比独立住宅更具可负担性时，愿意选择这种住房类型。

• 多伦多（416区）的联排别墅价格增长为所有住房类型中最强，年增幅为5.1%。然而，905区的联排别墅价格增长则微乎其微，仅为0.6%，因此整个大多伦多地区的价格增长为1.6%，表明这一住房类型的需求在多伦多市区较为集中。

• 公寓销量表现最为疲软。其他所有住房类型无论是价格还是销量都有一定程度的韧性，然而公寓销量同比下降了12.1%。多伦多的公寓销量锐减14.5%，而905区的公寓销量下降7.4%。与此同时，公寓价格整体下降了1.6%，多伦多公寓价格的降幅更大。

2025年展望

TRREB的展望建议，大多伦多地区房地产市场将在2025年经历温和的价格增长，与通胀水平相当。然而，市场的走势将取决于几个关键因素：

• 预计到2025年底，利率将下降至2%至2.75%之间，这可能有助于借贷成本变得更可承受，从而刺激需求。
• 库存水平也将起到关键作用。如果当前供应激增继续超过销量，市场可能会长期保持疲软，给价格带来下行压力。
• 最后，买家情绪仍是一个不确定因素。许多潜在买家依然在观望，等待明确的利率下降和经济稳定信号。如果可负担性改善且信心回升，需求可能会迅速反弹，再次改变市场动态。

如果你是买家，现在是一个机会，可以四处挑选、谈判并等待合适的交易。如果你是卖家，定价现实非常关键——在市场变化时定价过高只会导致房产滞销。

春季市场将是最大的考验——买家会回来吗？还是供应会继续增长？让我们拭目以待2025年第二季度的表现。