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安大略省法院裁定，一名买方因未能完成一宗位于密西沙加、总价 830万加元 的房产购买交易，被判向卖方支付 180万加元 的损害赔偿。法院驳回了买方关于卖方未尽“减损义务”的抗辩。
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法院认定，卖方在房地产市场下行的背景下，已采取合理措施重新出售该物业；而买方未能提供诸如评估报告等证据，以支持其“未充分减损损失”的抗辩主张。
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该判决强调：买方若主张卖方未履行减损义务，需承担极高的举证责任；同时也凸显了买方单方面退出交易所面临的重大财务风险。
一般而言，当买方未能完成购房交易时，卖方通常有权没收定金，并可就买方违反《购房及出售协议》（Agreement of Purchase and Sale，简称 APS）寻求额外损害赔偿。卖方有义务采取合理措施减轻损失，通常方式是将物业转售给其他买家。在房价下跌的市场环境中，转售价格可能显著低于原买方同意支付的价格，从而使原买方在法律上需对价差承担责任。此类损害赔偿的法理基础在于：卖方因买方违约而丧失了原交易所带来的合同利益。
试图避免对转售价差承担全部责任的买方，可能会主张卖方未能通过争取“当时可获得的最佳价格”来适当减损损失。然而，如 Menon v. Simpson 一案所示，提出该抗辩的买方需向法院提交极具说服力的证据，其举证责任非常沉重。
失败交易的背景
本案源于一宗未能完成的房产交易，涉案物业位于安大略省密西沙加市，原定成交价为 8,385,000 加元。
2023年5月，被告买方与原告卖方签署了 APS。协议约定，买方在协议被接受时支付定金，并于2023年6月支付额外定金。
尽管被告未能在最初的交割日期完成交易，但在支付额外定金及按日计费（per diem payments）的情况下，双方同意延长交割期限。随后，交割日期再次被延长至 2023年10月16日，但交易最终仍未完成。
此后，原告将该物业转售给另一名买家，成交价为 6,550,000 加元。
损害赔偿主张及简易判决动议
原告随后就该失败交易向被告提起诉讼，要求赔偿损失。索赔金额为 1,835,000 加元，该数额基于：
被告未对持有成本的计算金额提出异议，但主张原告未就转售价差部分采取合理的减损措施。
原告提出简易判决动议（summary judgment motion）。在该程序中，如法院认定案件不存在必须通过完整审理才能解决的真实争议，并且动议法官能够基于现有材料作出公平、正当的裁决，则可直接作出判决。
为成功抗辩简易判决动议，应诉方有义务提交证据，证明案件存在需通过审理解决的真实争议。当事人不得仅凭空泛指控或否认，而必须“全力以赴”提交其最有力的证据。因为在简易判决程序中，法官可以假定动议记录已包含在全面审理中本可获得的全部证据（参见 Sweda Farms Ltd. v. Egg Farmers of Ontario, 2014 ONSC 1200，第27段，经 2014 ONCA 878 维持）。
减损抗辩及相关证据
在本案中，买方提出的唯一抗辩是：卖方未能减轻损失。在此类交易失败纠纷中，主张减损抗辩的一方须承担举证责任，证明对方未能采取当时可行的合理措施以减轻损失。
具体而言，被告主张原告应提交专家意见证据，以说明当时的市场状况及高端物业的适当营销策略。被告认为，鉴于市场下行，该物业在重新上市时应当一开始就以更低价格挂牌，并且原告本应接受一份 700万加元 的报价（附带 200万加元的卖方回按抵押贷款）。
对此，原告提交证据表明：
此外，尽管被告对转售价表示不满，但其并未提交任何评估报告来支持“物业低于市场价出售”的主张。即便该动议曾多次延期、给予被告数月时间补充证据，被告仍未能提供任何新的证据。
法院的认定与判决结果
动议法官指出，尽管本案涉案金额巨大，但金额本身并不足以决定是否需要进行全面审理。相反，这正是应诉方必须“提交决定性证据，否则承担败诉风险”的典型案件。
法院认定，被告未能证明原告未采取合理措施以争取最佳转售价格；最终成交价反映的正是原告因被告违约而丧失的合同利益。
最终，法院判令被告向原告支付：
本案清楚表明，违反高端物业购房协议可能导致极其严重的损害赔偿后果。市场状况以及卖方在交易失败后为寻找新买家所采取的具体措施，是损害赔偿计算中的关键因素。只要卖方能够证明其已采取合理努力，以当时可获得的最佳价格对物业进行营销和转售，买方就可能需要对全部价差承担责任。
