虽然多伦多的开发商手中可能持有创纪录数量的公寓库存，但专家表示，将单位合并以提供更大的户型，并不是推动现有库存销售的可行方式。

根据Urbanation的数据，2026年第一季度，多伦多共有4,295套新公寓竣工但未售出。这一数字是去年同期的两倍多，是两年前的近五倍。多伦多目前的竣工新公寓市场供应约为92个月，而在建且预计未来几年完工的未售新公寓有8,629套。

加拿大央行数据显示，多伦多市场上新推出的公寓中，有三室或更少的“小户型”占60%，但新形成的家庭中只有30%具有通常会购买小户型的特征。

专家告诉REM，小户型主要是在市场繁荣、利率较低时为投资者建造的，当时公寓看起来是不错的投资回报。此后，市场降温，投资者退出，最终用户成为主要购买群体——而他们对这些小户型的兴趣远不如投资者当初那么高。

那么，开发商该如何处理手中的小户型库存呢？有人提出一个想法：将单位合并，使所提供的户型更符合市场需求。

一位开发商如何在竣工前实现合并

这正是Madison Group在多伦多The Capitol Residences项目的预售阶段所做的。Madison Group高层建筑副总裁Josh Zagdanski告诉REM，买家向他们提出了购买更大单位的需求。

“当时，我们能够在预售及施工早期阶段予以配合，”他说。

Zagdanski表示，他们为大约12位买家重新设计了套房，面积从约1,500平方英尺增加到2,500平方英尺，有些甚至达到4,000平方英尺。他说，建筑位于杨街（Yonge）与埃格林顿（Eglinton）交界附近，是买家希望合并套房的重要原因——他们想在理想地段获得合适面积的单位。他表示，他们愿意再次合并套房，但这非常依赖具体位置和项目。

“你必须有合适的位置、合适规模的建筑和合适类型的产品，买家才会觉得值得，”Zagdanski说。

不过，他警告称，一旦施工完成，合并单位几乎不可能实现。

为什么竣工后几乎不可能合并

Fitzrovia开发商运营执行副总裁Corey Pacht也同意，施工完成后合并单位非常困难。他告诉REM，公寓套房之间的墙通常是承重墙，无法拆除。虽然并非每堵墙都是承重墙，但足够多的承重墙会带来严重挑战。

他表示，重新配置电路也很困难，但真正的问题在于管道。Pacht解释称，管道通常垂直贯穿整栋楼，很难移动以适应厨房或浴室的新位置。

“实际上，我不确定是否真的能移动厨房或浴室，”他说，“如果保持原位，可能无法正式设计出真正可行的新布局。”

他估计，如果不移动管道，合并套房的成本可能至少为10万美元，而移动管道还会增加成本。对于大多数开发商来说，这意味着合并单位并不可行，因为成本很可能超过他们能够通过售价收回的金额。

价格问题

房地产经纪人大卫·弗莱明（David Fleming）表示，虽然合并单位听起来不错，但问题最终还是价格。更大的单位对最终用户更有吸引力，但如果价格过高，他们仍不会购买。尤其是当买家对小户型价格已有顾虑时，更不会选择大户型。

“问题在于价格，”他说，“而不在于单位大小。”

他还指出其他复杂因素，包括需获得公寓委员会批准，以及合并后单元可能不连贯——更像是两套套房中间加了一道门。他曾见过两套套房合并的案例，结果布局仍然感觉像两个单元，显得尴尬。

“没人真正想要这样的设计，只是过度建设，”Fleming说，“没人需要那么大的空间，格局没有流动感。就像牙膏已经挤出来，没法再放回瓶子里。”

弗莱明表示，对于手中有未售库存的开发商来说，更好的选择是等待市场状况好转。考虑到多伦多新建项目已经停工，未来几年可能出现供应短缺，这会让开发商手中的库存对未来买家更具吸引力。

“到2030年，我们将迎来一次大型公寓热潮，因为供应将处于历史低位，而需求会回升，”Fleming说，“到那时，我认为开发商可以持有库存，然后开始出售。”