走进 CV Real Estate 大门的大多数客户，最初并不是买家或卖家，而是度假游客。
Jay Katzeff 和 Tyler DaCosta 于2022年创办了这家房地产经纪公司。当时，他们以此前已经收购的一家成熟的安大略省度假租赁公司 Cottage Vacations 为基础，打造了这一独特商业模式。
“我们一直在租客和业主两类客户之间促成交易，”公司总裁 Katzeff 表示。“后来我们意识到，‘我们做这样的事情已经足够多了，我觉得这值得我们成立自己的房地产经纪公司。’”
联合创始人 Jay Katzeff、Tyler DaCosta，以及最新加入的合伙人 Josh Chisvin。
在他们的经营下，度假租赁业务管理的房源组合已经从约 140套度假小屋（cottages） 扩展至约 400套。
这家经纪公司目前服务区域包括：
- Muskoka；
- Parry Sound；
- Haliburton；
- Simcoe County；
- Kawarthas。
目前，公司拥有 30名房地产经纪人（agents）。据 Katzeff 介绍，公司预计今年将完成约 150笔房地产交易，相比2025年的约40笔交易大幅增长。
Katzeff 拥有商业房地产背景。他表示，自己是在 Muskoka 寻找商业伙伴以及注册经纪人（broker of record）的过程中，通过共同的人脉认识 DaCosta 的。
今年，公司管理团队进一步扩大，Josh Chisvin 加入并成为第三位合伙人。Katzeff 表示，Chisvin 的加入帮助公司持续推动业务扩张。
从度假体验到房产拥有
这家经纪公司的增长不仅来自客户转介绍，也来自那些已经通过租赁业务体验过湖区生活方式的人。
“我们大多数租客最终都会成为买家，而我们的业主最终会成为卖家，” Katzeff 说。“进入我们生态体系的人数量非常庞大。”
目前，公司相当一部分房地产交易机会都来自 Cottage Vacations 产生的客户线索（leads）。其中至少 50%的买家 曾参与他们称为：
“先体验，再购买”（try before you buy）计划。
潜在买家可以租住 Cottage Vacations 管理的一套度假屋。如果之后通过 CV Real Estate 的经纪人购买房产，他们可以获得最高等同于全部度假费用的退款。
这一策略让潜在买家能够在真正购买之前，先体验当地生活方式。
“为什么不先租三套不同的度假屋，做足研究，看看自己最喜欢哪一种？” Katzeff 说。“如果最终通过我们购买房产，我们会把这些度假费用返还给你。”
“所以，如果最后完成购买，你实际上就获得了一次免费的度假体验。”
Katzeff 表示，对于许多买家而言，选择正确的湖泊、社区以及生活方式，与选择具体哪一栋度假屋同样重要。
走出传统度假地产市场
Katzeff 表示，Cottage Vacations 的租赁客户数据库中，约 75%来自大多伦多地区（Greater Toronto Area, GTA），另外约四分之一来自国际市场，包括：
“国际客户群正在增长，”他说，并指出 Muskoka 在加拿大以外的知名度持续提升。
不过，来自多伦多地区的买家仍然是市场核心客户群。
“总体而言，度假屋市场的核心买家通常是来自多伦多的高净值人士。”他说。
随着市场从疫情期间的高速增长阶段逐渐回归正常，Katzeff 表示，成功越来越依赖于对市场现实的准确判断。
“如果你的房产位于一个优质湖泊，有好的湖滨位置（waterfront），房屋品质不错，而且定价合理，市场仍然会成交。”他说。
与此同时，他表示买家如今更加谨慎。
“这个市场里，没有人会高价接盘。” Katzeff 说。“但如果房产本身优秀，价格合理，交易仍然会推进。”
与其追求过高的挂牌价格，他表示，公司会建议卖家根据当前市场环境制定合理售价。
“我们不希望只是把房源以离谱价格挂牌，然后看着它长期占据市场时间（days on market）。”
一套完成闭环的挂牌案例
该房产被描述为“娱乐型生活梦想之地”（entertainer’s dream），室内外空间均适合举办活动。
公司目前的一套挂牌房源，展示了其租赁业务与房地产销售业务之间经常产生的联动关系。
这套位于 Lake Joseph、售价约 1100万美元 的房产，曾是 Cottage Vacations 表现最好的出租物业之一，之后业主决定出售。
“我们之前一直在出租这栋度假屋，” Katzeff 说。“它是我们表现最好的房源之一。”
据 Katzeff 介绍，在业主决定出售前，该物业每年产生约 50万美元租金收入。
“他之前已经信任我们负责出租管理，” Katzeff 说。“后来他说：‘如果你们愿意帮我挂牌出售，我很愿意继续和你们合作。’”
Katzeff 表示，这种情况在豪华度假地产业主中并不少见。很多业主一年中只有部分时间使用度假屋，同时希望在空置期间获得收入。
一间经过冬季化改造（winterized）的1卧1卫附属小屋（bunkie），进一步提升了该物业的接待能力。
“很多人购买度假屋后，会非常投入于度假区生活，但之后又会因为自己没有经常去住而产生愧疚感。”他说。
公司的租赁业务帮助业主：
- 降低持有成本；
- 在获得租金收入的同时；
- 保持自己使用物业的灵活性。
“如果你本来就要去那里度假，那为什么不让这套房产自己承担部分成本呢？” Katzeff 说。
他补充，在类似级别的豪华湖滨物业市场中，每周租金可能达到：
6万至7万美元。
一种不同的增长方式
对于 Katzeff 来说，公司商业模式的核心，是建立长期关系，而这些关系往往早在客户准备买卖房产多年之前就已经开始。
一个最初只是预订夏季度假的客户，几年后可能会通过公司购买一套度假屋。
多年以后，这位业主可能：
- 将房产加入公司的租赁管理计划；
- 或最终回来委托出售。
Katzeff 表示，公司并不会把这些视为彼此独立的交易，而是看作：
度假地产拥有周期中的不同阶段。
随着公司继续扩展安大略省度假地产市场，他认为，对这种长期客户关系以及休闲度假地产市场特殊规律的理解，将继续成为公司的竞争优势。
即使是在豪宅市场，他表示，耐心仍然非常重要。
“在1000万美元以上的市场，房子不会三天内成交。” Katzeff 说。“尤其是独特型资产，需要一定时间才能找到合适买家。”
