两家多伦多公寓开发商在几十年来最艰难的预售市场之一中销售项目时表示，买家依然存在，但他们购买的产品已经不同于过去多伦多上一轮公寓市场繁荣时期的产品，购买节奏也不再一样。
位于约克维尔（Yorkville）和安妮克斯区（The Annex）附近的精品公寓项目 One Ten Avenue Road 共规划72套住宅。开发商 Sierra Building Group 表示，该项目今年春季启动预售后，目前已售出约40%。许多买家会将较小的套房合并成更大的住宅，使得目前典型的购房总价在装修定制之前约为300万加元。
再往北，Gupta Group 表示，位于 Yonge Street 与 York Mills Road 交界处的 Yonge City Square 目前约售出35%。开发商对项目进行了大幅重新设计，将原计划约700套住宅减少至500套。这样可以提供更多面积宽敞的两居室和三居室公寓，以回应市场对大户型住宅日益增长的需求。
两个项目都将目标客户锁定为打算自住的买家，同时也接受一个现实：与过去由投资者驱动的市场相比，如今的销售周期会更长。
预售量仍接近历史低位
2026年第一季度，大多伦多及汉密尔顿地区（GTHA）至少30年来首次没有任何新的公寓项目推出。
据市场分析公司 Urbanation Inc. 的数据，当季新公寓仅售出246套，创35年来最低水平，比过去10年的平均值低94%。
根据 Urbanation 随后发布的报告，第二季度销售回升至702套，但仍比10年平均水平低86%。几乎所有改善都来自已经完工的项目，其中包括投资集团的大宗购买。
那么，在2026年，要让一个新的公寓项目真正启动，需要什么条件？
Sierra 和 Gupta Group 的经历表明，市场上仍然有买家，但要找到这些买家，需要采取一种更贴近实际自住需求的销售策略。
谁还在买？
One Ten Avenue Road 一套住宅客厅的效果图 / Sierra Group
Sierra 管理合伙人 Jeffrey Kansun 表示，One Ten 的买家大多数是从面积更大、档次更高的住宅中“缩小居住面积”（downsizing）的购房者。他们希望享受豪宅般的品质，同时又不必再维护大房子所配套的庭院、泳池等设施。
这类买家的行为方式，与过去曾经在多伦多公寓预售市场中占据重要地位的投资者明显不同。
Kansun 表示：
“豪宅市场和我们过去所熟悉的普通公寓市场，几乎没有任何相似之处。”
他认为，过去的市场高度依赖投机者和投资者，他们把公寓单元“当成一种商品”来购买。在那个时期，一个项目一个周末就可能卖掉50套或100套住宅，并迅速达到预售目标。
但 One Ten 面向的是完全不同的客户。
他说：
“我们是在把一个家卖给真正的人——他们有选择，而且是真的想住在这个家里。”
买家正在合并多个单元
这种销售方式也意味着一个取舍。
Kansun 表示，豪宅买家通常并不急于购房，因此销售周期往往更长。
One Ten 同时也反映出这些买家的需求。项目售价起步约100万加元，但Kansun表示，许多买家会将多个单元合并，目前典型的购房金额约为300万加元，还不包括个性化定制费用。
Sierra 还推出了名为 “Crafted by You”（由你打造） 的项目，让买家可以与建筑师 Richard Wengle 以及四家室内设计公司中的一家合作，对户型布局和装修细节进行调整。
Kansun 表示，这一做法源于项目正式推出之前，潜在买家不断询问能否对住宅进行改动。
Gupta 减少套数，增加户型面积
在 Yonge City Square，购房者偏好的变化导致项目进行了更大幅度的调整。
Gupta Group 最初计划建设约700套住宅，现在将数量减少至约500套，通过合并部分单元来扩大住宅面积，同时提高大户型住宅的比例。
公司创始人兼董事长 Steve Gupta 表示，目前约一半住宅为两居室，另外约15%为三居室。
Gupta 谈到市场对小户型公寓的需求变化时表示：
“现在情况正在发生变化。我们觉得，人们希望拥有更好的居住条件。他们越来越在意居住品质，因此希望住宅面积更大。”
目前项目售价约为150万至500万加元，另有少量顶层豪宅（penthouse）售价约1000万加元。
与Kansun一样，Gupta也将**缩小住宅面积、改善生活方式的换房者（downsizers）**视为重要的需求来源。
在预售尚未达到目标之前就开始建设
Yonge City Square 厨房效果图 / Gupta Group
Gupta 表示，项目工程已于2025年1月开始。尽管目前仅售出约33%至35%，公司并没有等待更多预售订单出现。
Gupta 表示：
“我们在用自己的资金进行建设和施工，因为我们不想浪费时间。”
与此同时，One Ten 计划于2027年初开工。
Kansun 表示，项目必须达到一定的预售门槛才能获得融资，不过他没有透露具体目标。
他说：
“我们距离这个目标已经不算太远了。”
不同价位的公寓销售开始回升
根据 HouseSigma 提供给 REM 的数据，今年5月至7月期间，大多伦多地区售价200万加元及以上的公寓共售出60套，高于去年同期的55套，同比增加9.1%。不过，这实际上只多出了5笔交易。
与此同时，售价在100万至200万加元之间的公寓销量下降了7.3%。
整体而言，大多伦多地区公寓成交量增加了3.9%。
HouseSigma 还发现，售价低于50万加元的公寓销量大增64%，占全部公寓成交量的37%，高于一年前的23%。
HouseSigma 内容与公关负责人 Joannah Connolly 提醒说，这一变化可能是由多种因素造成的，包括房价下跌、成交房源类型发生变化，或者两者共同作用。
一种新的市场运作方式
这两个项目都不能说明多伦多公寓预售市场已经突然迎来转折。
买家依然谨慎，而要吸引足够多的买家进场，使一个项目达到可行的销售规模，仍然是一项挑战。
但 Gupta Group 和 Sierra 都在继续推进项目——Gupta Group 通过将 Yonge City Square 的规划套数削减约200套，并投入自有资金支持建设；Sierra 则通过 One Ten Avenue Road 为买家提供更大的定制灵活性，并给予销售更多时间逐步积累。
对Kansun而言，到目前为止，这种做法或许已经说明了一个相当直接的道理：
“事实证明，当你建造的是适合人们居住的住宅，人们就会愿意买。”
